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NZZ am Sonntag

Wir rechnen nicht mit einem Feuerwerk

sva zuerich

1. Real Estate Investment Trusts, auch REIT genannt, wurden 1960 durch den US-Kongress geschaffen. Seither haben viele Länder diese Rechtsform übernommen. Warum? Die einfache Antwortist, dass sie sich bewährt haben. Diese börsenkotierten Gefässe erlauben es auch Kleinanlegern, sich an Immobilien zu beteiligen. REIT bezahlen keine Unternehmensgewinnsteuer, müssen dafür aber mindestens 90% ihrer Gewinne an die Anleger ausschütten. Dieses Modell, das es nicht erlaubt, Gewinne einzubehalten, sorgt in der Regel für eine gute Unternehmensführung. Die Firmen müssen immer wieder Geld am Kapitalmarkt aufnehmen, wenn sie investieren wollen. Das wirkt disziplinierend.

2. Zeichnen sich REIT also durch eine hohe Dividendenrendite aus? Ja, die Renditen betragen in den USA derzeit 3,5%, in anderen Märkten noch bedeutend mehr. Fast noch wichtiger ist aber der Punkt, dass viele REIT ihre Dividenden von Jahr zu Jahr steigern. Es sind also nicht nur hohe, sondern auch stark wachsende Ausschüttungen.

3. Wie können REIT die Dividenden erhöhen? Sie können neue Objekte kaufen, die Nutzung bestehender Immobilien verbessern oder die Mieten erhöhen. In Hongkong und Tokio zum Beispiel steigen die Büromieten, weil es schlicht an neuem Platzangebot fehlt.

4. Alle börsenkotierten Aktien werden nach einem Schema namens GICS in Sektoren eingeteilt. Seit Anfang September werden Immobilienaktien als neuer, elfter Sektor separat geführt. Was heisst das für REIT, die den grössten Teil der Immobilienaktien weltweit ausmachen? Wir rechnen nicht mit einem Feuerwerk, sondern mit einem langfristig positiven Effekt. Weil Immobilienaktien nicht mehr mit den Finanzinstituten zusammen, sondern eigenständig klassifiziert werden, ist ihnen mehr Aufmerksamkeit sicher.

5. Wird mehr Geld in diesen Sektorfliessen? Möglich ist das. Anlagefonds in den USA haben derzeit REIT im Schnitt noch untergewichtet, obwohl die Performance sehr gut war. Die Volatilität der REIT dürfte abnehmen, weil sie nicht mehr mit den Finanzwerten in einen Topf geworfen werden.

6. Sie investieren auch in REIT, die Einkaufszentren in Asien betreiben. Sind diese nicht durch E-Commerce unter Druck gekommen? Der Detailhandel ist nicht tot, er verändert sich nur. Gut geführte und gut gelegene Shopping­Malls passen sich der Zeit an. Wo Restaurants früher vielleicht 30% der Mieter ausmachten, sind es nun 60%, die Mall wird zu einem Ausgeh­Ort. Neue Wohnungen in Hongkong sind noch 20 Quadratmeter gross, haben nicht einmal mehr eine richtige Küche, man muss fast auswärts essen.

7. REIT aus Asien haben in der vergangenen Dekade 12,7% pro Jahrrentiert. Welche Länder haben am meisten dazu beigetragen? Wir betrachten grundsätzlich jede Gesellschaft für sich. Japan, wo REIT 2001 eingeführt wurden, ist jetzt der zweitgrösste Markt für REIT weltweit. Die Singapur­REIT wurden 2002 eingeführt und betragen heute etwa 20% des Aktienmarktes. Ganz Asien hat aber noch grosses Potenzial. Unter anderem stehen noch viele Börsengänge von REIT auf den Philippinen, in China, Indien und Indonesien an.

Vom Interview mit Eugen Stamm auf NZZ am Sonntag 4.9.2016